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购买二手房合同注意事项
发布时间:2021-03-02 浏览量:

二手房交易相比新房交易要复杂的多,购房人既要保证房屋产权无争议、可交易,还要保证资金安全、过户交割顺利,稍有不慎就可能入坑。关于二手房交易中的常见风险以及如何规避问题,笔者曾有相关解答,可到笔者的主页查阅。

二手房交易过程中,除了要做详细的产权调查之外,最重要的可能就是签订房屋买卖合同了,很多交易风险均需要通过合同条款来约束和化解,房屋买卖合同也是日后出现合同交易纠纷最有效、最重要的法律依据。因此,合同条款应尽量全面、详细、具体,这个房屋买卖合同不同于在交易中心的网签的交易合同,前者是双方意思的真实表示,而后者只是为了办理手续,在审理房屋买卖合同纠纷案件时,法庭一般会采信前者。

二手房的房屋买卖合同一般应包括以下内容和条款:

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、栋号、房号、户型、产权面积、产权人(有共有人的要全部列出)等,上述信息应与房屋产权证上的登记内容表述一致。此外,还需要明确交易标的装修状态,是否包括附送的花园、露台、车位、车库等。

2、房屋交易成交价款。一般是总价成交,但要清晰表明交易价格是否已经包括装修、家具家电、附送的车位、车库在内。如果包含家具家电,应将家具家电清单作为合同附件。附送的车位、车库需要表明具体位置及产权状态。

3、付款方式及付款时间。要明确是一次性付款、分期付款,还是按揭方式,首付及分期付款的具体支付金额及具体截止日期。如果是按揭方式,要明确首付金额和贷款具体金额。

还应明确支付价款是否由银行进行资金监管,如果是直接支付,要约定付款的具体时间节点及支付的前提条件。

4、交易税费的分担。要明确交易产生的买卖双方的相关税费由哪一方承担?是按照法律规定各自承担,还是全部由买方承担。目前的行规一般是全部由买方承担。

交易过程中卖方涉及的税费主要是增值税、城建税和教育附加税、个人所得税(符合满二、满五唯一可减免),如果是房改房、经适房、解困房、安置房、回迁房等,可能还需要缴纳土地出让金。而买方主要有契税、印花税、交易费、办证费等。

5、过户手续办理。对于按揭购房,由于是首付之后先过户,为了保证尾款安全,应约定过户后的产权证由原房主持有并负责递交给买方贷款银行。即使是通过中介公司,也要这样做,以防止中介过失将产权证直接交给购房人,从而增加尾款的风险。

双方应就办理过户的具体事项做出约定,比如过户条件、办理期限等。

6、交房时间及交房条件。应约定具体的交房期限及交房应具备的条件。

7、物业交割及费用结算。应明确物业费、水电气热费等费用的具体结算方式,以及历史欠费如何清缴。

8、户口迁移。合同应约定卖方将户口迁出的具体期限。

9、卖方的承诺条款。卖方应承诺所交易的房屋不存在未告知买方的共有产权人,不存在抵押、查封、限售等不可交易情形,不存在长租情形,不存在产权纠纷及债务纠纷,不存在未告知买方的刑事案件,如有虚假承诺,愿意承担相应的法律责任。

10、违约条款。合同应就双方的违约责任及赔偿金额做出具体约定,包括但不限于单方毁约、逾期付款、逾期交房、逾期办理过户、逾期交房、逾期迁移户口、虚假承诺、交房条件与合同约定不符等各项的违约赔偿数额。

总之,二手房交易风险大,合同条款要尽量全面、详细、具体,即使是中介提供的合同文本也要认真审阅,并根据具体情况加以补充。合同条款越完善,后期履行就会越顺利,风险也就越低。

房东出售房屋无非就是两个问题,自己的利益,和别人的利益。自己出手卖房是为了得到资金,买家买房主要图个安全可靠。

首先关于个人利益方面:签合同时约定好金钱方面的东西,我净拿多少钱,税费谁出,中介费谁出,另外一点很重要的,为了自己能在合适的时间内拿到该拿的钱,必须告知中介方和买主我的银行贷款有多少,产证满几年,有没有纠纷,抵押,名字是谁的名字,自己的一些情况如实告知,如果自己有隐瞒情况,到时候买家反悔打官司自己会很被动。最后'要强调的是,所有要出费用,我净拿的钱都要有在合同上明确的显示,以及什么时候拿钱,拿多少,什么时候过户都要写上去。

自己的钱保证了,另外买家的利益也要保证,做人的最基本的原则,损人利己的事情坚决不做,损人害己,最终难免会遭厄运。房子本身就是大金额的交易,交易时要尽可能的和买房达到信息的透明化,如果一些地方自作聪明故意隐瞒,很有可能失手得到法律的制裁。努力做到信息对称,态度谦和,详细告知房屋情况,房屋内会留下哪些东西,物业费,水电费,如何清算,中介费谁来,税费谁来,交易过程中的小的费用谁来,都要做到买卖双方心里有数。做一笔生意,交一个朋友,怒气伤肝,与彼于己都不好。

谢邀!如今新房的价格持续走高,所以很多人宁愿选择购买二手房,当然这并不是说二手房要便宜很多,只是相对便宜一些,另外,装修较好的二手房,也可以省去装修的麻烦,然而,二手房毕竟是个人之间的买卖,那么签订二手房购买合同要注意些什么呢,坤鹏论结合身边朋友的情况来给大家分析一下。

一、房屋产权要查清

坤鹏论认为,买二手房,首先房屋产权一定要明晰,这个在某种意义上说比房价都重要。之前有一位朋友,买了一套某锅炉厂职工的福利房,全程联系签合同的是一位男士,由于朋友最开始没有查看房屋的产权证,到后来要签合同时,才知道,原来这套房子是这位男士的爸爸的,而他爸爸正重病住医院,说委托儿子全权处理。关键是房产证卖方也没拿到手。遇到这种情况,朋友还是有些犹豫,毕竟房价相对便宜,放弃了有些可惜。后来经过进一步了解,老人的房产不只是给这个儿子的,老人还有一个女儿……最后,基于这个情况,朋友最终放弃了购买。

买二手房,房屋产权异常重要,应该注意看产权证上的房主是否与卖房人是同一人。一定要查看房子产权证的正本,并且最好到房管局查询此产权证的真实性,同时确认待售房屋是否被抵押或查封。

二、房屋相关信息要写清

对房屋有准确的了解后,在签订二手房买卖合同时,就有针对性了。首先,一定要标明房屋的具体位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;第二,还要写明房屋产权归属,原售房单位是否允许转卖(有的单位福利房要求5年内不能交易),是否存在房屋抵押或其他权利问题,是否有私搭乱建部分,房屋的物业管理费用及其他交费状况,房屋相关文书资料的移交过程。

三、房款付款时间、过户时间

关于款项,具体约定付款时间。二手房买卖基本上都是直接约定该套房屋的价款。为此,合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限,因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合,必须事先确定并在合同中写清楚。

四、交接时间以及费用界定

在确定并写明所购二手房及附属设施交接时间的同时,还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一,如果界定不清,日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。

五、户口迁移问题

很多人买二手房,特别是学区房,就是为了转户口,让孩子读书,所以,户口迁移问题要重点关注。 由于户籍的迁入和迁出归公安机关管理,而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其它的房屋可供卖方迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的,买方的户口也就无法迁入。

六、违约责任

二手房交易过程相对新房更加复杂,且交易金额较大,有时会出现意想不到的情况和违约行为。如果交易过程中出现违约,怎样划分双方责任?这也需要在二手房买卖合同中进行提前约定,写明违约赔偿责任和赔偿金额。

虽然,二手房购买和过户相对要麻烦一点,只要注意了以上几个方面的问题,相信,买二手房也不会有什么安全隐患,毕竟,买二手房的人这么多嘛,所以大家也不要过于担心。

二手房买卖,对卖家来说,在限购城市要把握买方是否具有购房资格。有些限购城市,对外籍人员要求交社保满五年,而且要求是已婚的才能购房。其次主要把握买房人的付款方式及征信情况。对那些需要卖掉小房换大房的改善购房者,如果只付定金,首付款还未落实的,也就是小房子还没有卖掉前的买房人,与这些买房人尽量不签合同为好。卖房人通常愿意与首付款支付比例比较多,且买房人的征信得到银行认可并已落实银行贷款的买房人签订合同,这样卖房人在收到买房人首付款后,才放心将房屋过户到买房人名下,让买房人办理二手房贷款手续后,由贷款银行将贷款直接打入卖房人的银行卡上,这种情况下的二手房交易对卖房人才安全、放心。

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